(Popoeye)

　　來自津濱輕軌的建設者稱，輕軌不只是一個交通概念，而且是一個資源概念。“津濱輕軌快捷、經濟、舒適、安全的優勢使其創造了輕軌資源……香港地鐵之所以是世界地鐵建設和運營最爲成功的典範，其重要原因是充分挖掘和利用了地鐵資源，成功進行了上蓋物業和地下空間的開發。津濱輕軌資源是城市巨大的無形資產，需要政府給予科學、精心地利用，否則就會造成資源的浪費。”

　　這是在呼籲政府重視對津濱輕軌資源的開發和利用。實際上，由於津濱輕軌建設也就這兩年才火起來，其對房地產業的推動作用嚴重滯後，因此如何深入地挖掘津濱輕軌對於沿線和房地產開發的價值，纔是當務之急，而如何認知津濱輕軌與城市發展、津濱輕軌與地產新秩序、津濱輕軌與發展商的機遇和挑戰等問題，則是當前的焦點話題。

　　輕軌寄託着泰達躍升的夢想

　　按照經典經濟學的計算，政府固定資產投資對經濟的拉動作用爲1∶3？社會固定資產投資對經濟的拉動作用可以達到1∶5？這也正是世界範圍內的地鐵和輕軌事業在普遍虧損的情況下，各地政府仍紛紛上馬的原因之一。

　　從泰達的現實來看，泰達對天津市的GDP貢獻率已經達到40%，但是另一個重要的經濟指標――社會商品零售總額卻非常少，這兩者之間的反差，正是泰達再騰飛的一個增長點。而津濱輕軌，首先將會對城市商業提供匯聚人流的動力，所以，從泰達經濟全局這盤棋上看，津濱輕軌毫無疑問是一枚重要的棋子。

　　談到津濱輕軌問題，天津城市發展研究所的曲建章覺得還可以把它放到天津大交通計劃的背景中考察。他認爲，天津乃至泰達要想穩定經濟中心的地位，不能只停留在輕型工業這個層次，必須有自己的大工業、重工業，而大工業、重工業的發展需要大量的土地。天津現在能夠提供這樣的土地的，就剩下海河中下游、濱海新區這樣的地方，這樣的地方沒有大交通、快速交通系統支持是難以想象的。

　　輕軌極大提升商業流通市場

　　香港的地鐵是世界上惟一在盈利的地鐵，而且對住宅的提升作用也比較大。以香港太古城的住宅爲例，從建成到現在，升值達10倍以上。香港這種綜合開發與地鐵建設有機結合的模式，就是使地鐵站成爲一個綜合社區，即物流、人流和商流的集散中心。

　　津濱輕軌受惠最大的是河東區、東麗區、濱海新區。津濱輕軌最初確定走向時，引發了沿線房地產廣告戰，一些樓盤更把樓價擡高3%。濱海快速公司房地產二部孫經理對輕軌將來開通後的前景抱有很大希望，他認爲輕軌將對房產業帶來如下影響：第一，這將影響開發商的空間選址，交通的便利是項目開發首選的重要因素；第二，輕軌的貫通將影響購房者的選址觀念，應該說在居民看來，房價與出行時間是反比函數關係，交通時間成本越低，房價越高，這當然也就會涉及到人們對工作單位的選擇；第三，輕軌的客流量將影響城市中心周邊的房價。孫經理認爲輕軌開通後的幾年中，外圈城(輕軌周邊幾公里)將提高吸引力，這主要是指土地的利用，周邊地帶的土地升值是無可置疑的。以後，市民買房的思路也將超出中環線範圍之外；第四，由於輕軌的建設，沿線部分地區會面臨拆遷問題，拆遷居民的住房需求，將拉動現有商品房的銷售，另外輕軌沿線的房地產項目將不同程度地全面受益(除了CBD以外)，輕軌的開通將加速其商品房的銷售。

　　泰達道路交通日趨飽和，津濱輕軌建設在新世紀到來之際成爲現實，這不僅能夠聚集大量人流，催生消費潛力，同時津濱輕軌能夠對區域經濟產生一系列的推動作用，對於津濱輕軌沿線物業來說，它的興建能夠帶來新的活力。

　　有一個流行的說法，認爲津濱輕軌的有效輻射距離是500米以內，步行10分鐘，但究竟300米、200米的增值幅度是否等比遞減呢？曲建章認爲，香港地鐵公司主要是採取物業與地鐵相結合的經營模式，以地鐵提升地價，再以房地產經營收入來建設維護地鐵，形成了地鐵―物業―地鐵的良性發展。房地產開發商可以藉助這種理念，爭取在地皮升值之前儲備。且由於目前車站物業還並沒有完全界定，所以對於開發商爭取各種物業形態留有一定的空間。

　　津濱輕軌無疑是使城市充滿活力的“發動機”，而沿線物業的發展，能提升城市生活質素。紅？房地產公司經理田耀東認爲，津濱輕軌對於城市“革命性”的意義在於，它爲城市提供了新機遇、新挑戰，首先它準確快捷，能大量處理出行，成倍提高城市運營效率，同時帶來巨大機會，例如商業、寫字樓；再者高速安全，縮小了城市間的距離，使城市邊界範圍得以擴大，城市化規模躍升到一個新量級，在郊區居住，在市中心工作、消費、娛樂、休閒，變得很容易；第三，津濱輕軌站場及周邊將形成一個嶄新的城市空間，在這個高度集約的空間裏，什麼事情都有可能發生，各種人流、物流交匯，甚至帶來新的城市文化；第四，周邊物業作爲一種資源，有效開發利用帶來盈利仍是個大問題，因此研究津濱輕軌周邊物業的價值及價值兌現方式，將會是中介公司、開發企業等的一個方向。

　　田耀東認爲，津濱輕軌對泰達房地產的意義，說是一場“革命”並不爲過，現在泰達還沒有開通津濱輕軌，隨着2004年津濱輕軌開通的日子臨近，泰達人對津濱輕軌價值的認識肯定發生大的改觀。

　　輕軌改變生活空間

　　這次“津濱輕軌革命”由於得到天時、地利、人和等因素的配合將深入下去。

　　田耀東認爲，津濱輕軌對於城市擴展和物業價值，將在其中起到革命性作用。

　　由於津濱輕軌極大地擴展了人們的居住空間，住多遠才符合生活效率，是一個關鍵問題。美國科學家特拉菲爾發現，在19世紀初，倫敦只有80萬人口，從市中心到都市邊緣不超過5公里，步行大約45分鐘，而今天倫敦每一個方向都有48～64公里長，但人們坐地鐵或開車進城工作，平均所花時間也不超過45分鐘。

　　津濱輕軌建成已經指日可待，近兩年來，居住東移與河東板塊的突然崛起，與津濱輕軌有極大關聯。津濱輕軌的速度，會將人們45分鐘內的活動空間，擴大到2～3倍以上。泰達的45分鐘可以到哪兒？從規劃中的幾條津濱輕軌線看，河東、東麗和塘沽等地到市中心，應都是在津濱輕軌運行30分鐘以內的距離。

　　從津濱輕軌沿線物業來看，如果坐津濱輕軌到達目的地要20分鐘，按“45分鐘”規律來推算，大部分人都會住在離軌道走路25分鐘可達的距離之內，差不多是1.5～2公里的距離。因此，居住物業將會沿着津濱輕軌線、在兩邊約1.5公里的距離內放射性發展。

　　因市區內是先有物業後有津濱輕軌，所以兩端(即辦公樓與住宅)以及上蓋商業將會大受追捧。

　　但是，在採訪萬科總經理劉仕成時，他認爲，津濱輕軌項目對土地的升值作用是一個緩慢的過程，他預計的時間是10年左右，這取決於濱海新區人流和商業氛圍的形成，因此爲了使有限的土地發揮最大的經濟效益，應多保留預留地。新加坡的做法是在車站的周圍先圍一大片綠地作爲預留地，綠地外圍則發展高密度的住宅、購物中心以及大的換乘站，若干年後輕軌周邊地區發展起來，那塊預留地的價值就相當可觀，政府可以從中獲得最大的收益。當然新加坡地少人多。搞太高密度的開發，泰達不必邯鄲學步。劉認爲津濱輕軌將爲大的地產商提供商機。搞周邊物業綜合開發，是“城”的概念，是一種複合地產的形態，它需要實力、技術、管理等方面能力的整合。在這一層面上，“津濱輕軌革命”將對現有的地產開發模式起到修正甚至顛覆的作用。

　　劉仕成同時認爲，津濱輕軌是居住郊區化的助推器。早期的房地產大盤的開發，相較於交通配套而言是一種拔苗助長，津濱輕軌的修建，將使這種成規模的郊居化水到渠成。同時它將提升人們的居住水平。

　　可以看到，津濱輕軌沿線物業已經成爲發展商、投資者、置業者普遍關注的熱點，理性投資必然主導市場，地產投機將退出舞臺，房地產的投資時代將伴隨“津濱輕軌革命”燦然到來。

　　以往，在投資鏈上，發展商是臺前主演，而投資者躲在幕後；到了今天，包括房地產投資公司、商家、小投資客在內的各環節，都將走到臺前。